【1345】上場インデックスファンドＪリートETFを購入する場合のベストタイミング

という方向けの記事となっております。

Ｊリートとは、投資家から集めた資金でマンションなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

少額から不動産に投資してみたいという方や、すぐ現金化できないと困るが不動産の賃貸収入が欲しいという方にとって現物不動産の代わりになる商品です。

調べてみて、自分に合っているかな買ってみようかなと思っても出来る限り損はしたくないと殆どの方が考えるかと思います。

そこで、過去のデータを元に何時買うと少しでも有利なポイントで買えるのか、また損失が出にくかったのかと言う事を検証してみたいと思います。

まずは、「まとめ」からです。

ただ、これら全てを満たしたタイミングというと長いこと買えなくなるかもしれません。

人により自分が納得出来た点を取り入れていただき、少しでも将来のパフォーマンスの向上に役立てていただければと思います。

【1345】上場インデックスファンドＪリートETFとは

まずは【1345】上場インデックスファンドＪリートETFについての説明です。

購入タイミングを検討する前に銘柄そのものに対する知識もなければ、そもそも自分が魅力を感じる銘柄でなかったということであっては意味がありませんので参考にしてみて下さい。

2020年2月時点の用途別比率は上記の表のようになります。

オフィスが41%、商業施設が18%とこの２つだけで59%を占めています。

仮に景気が悪くなって企業の倒産が相次ぐような事態になれば、住宅と比べると空室は増えやすいだろうため景気の影響は受けやすい印象をうけます。

もし他のリートと組み合わせる場合、構成比率の低い用途を狙ってみるとバランスがとれるかと思われます。

2020年2月時点の所在地別比率は上記の表のようになります。

都心５区が32%、東京２３区が16%、関東が22%と関東地方で70%を占めています。

地価は都市圏の方が上がりやすい傾向があるため、キャピタルゲイン・インカムゲイン共に全国平均よりも大きくなるかと予想できます。

一方、仮に関東地方が震災等で壊滅的なダメージを受けると大きな損となると思われます。

東京が壊滅的なダメージを受けると恐らく日本の経済も壊滅的になると思われるため、あまり考える必要はないかもしれませんが…

配当率の推移

続いて、配当率の推移についてです。

リートはキャピタルゲインと共に高いインカムゲインを得られる事が魅力であるため、配当率を基準として投資判断をするというのは理にかなっていると思われます。

グラフは、株価の推移と配当金率の推移をプロットしたものです。

リーマンショック後が高い配当率となっています。

配当率が計算出来るようになった（1年分の配当金のデータがたまった）タイミングから2012年末までの配当率の平均は5.25%となっています。

この間は異常に高い配当率を示しているため、経済の変動等で配当率が5%を超えるタイミングがあれば少し大きめのポジションをとってみるというのも悪くないのかもしれません。

落ち着いて居る期間（2013年以降）を調べると、大体の期間が3.0%から3.5%の間の配当率で推移しており、配当率の平均は3.18%となっています。

又、配当率が3.6％を超えていたのは1769日中98日で5.54％の期間しかありませんでした。

これから判断する限り平常時は、配当率3.6%以上あれば迷わず買いで問題ないかと思います。

積み立てたり少しづつ拾っていく場合、平均の配当率3.18%以上の配当率の場合に買っていくという方法もありだと思われます。

また長期投資で配当率が5.25%を超えるようなタイミングがあれば買って10年位放置しておくと膨大な利益が出ているかもしれません。

始値と終値の比較

続いて、始値と終値の比較についてです。

日本株全体に言えることですが、始値から終値にかけては下落する傾向があります。

また、終値から翌日始値にかけては上昇する傾向があります。

之は、買う時は大引けで買って売る時は寄付きで売るようにすれば資金さえあればそれだけで利益を積みましていけるということです（手数料は考慮しない）。

【1345】上場インデックスファンドＪリートETFは指数に連動するものであるため動き自体は小さなものですが同様の傾向が見られます。

そのため、買う時は引成注文を利用し売る時は寄成注文を利用することで若干のパフォーマンスの向上に繋がります。

具体的には、始値を基準として当日の終値は１日平均では99.967%になっています。

変化率で言うと、始値から終値にかけては0.033%下落する傾向があるということになります。

また、終値を基準として翌営業日の始値は１日平均で100.064%になっています。

変化率で言うと、終値から始値にかけては0.064%上昇する傾向があるということになります。

ただし、基本株式は寄付きの際に大きな出来高を伴うため、金額が大きな取引をする方は寄付きで何日かに分けて買っていく以外の選択肢はないと思われます。

日別の損益

続いて、日別の損益についてです。

上記のグラフは、日別に前日比で始値の変動が何％あったかを示したものです。
始値ベースの為、２日の変動率は１日の始値と２日の始値を比べた場合のものです。

グラフを見てみると、8日の-0.3480%、9日の-0.3590%、13日の-0.2937%、25日の-0.2511%が目立ちますね。

1日に買った場合月末までの損益が0.6019%、対して14日に買った場合の月末までの損益が2.0869%となっています。

理由はわかりませんが、月初は特に下落する傾向が強い結果となっていますので購入するのであれば月中14日に購入するのが良いと思われます。

1.4851%ではありますが平均で此のぐらいの差が長期間繰り返していくとついていくはずです。

曜日別の損益

続いて、曜日別の損益についてです。

上記のグラフは、曜日別に前日比で始値の変動が何％あったかを示したものです。

これを見ると、木曜日が下落する傾向があるという事がわかります。

そのため、水曜日に買って下落から始めるのはあまり賢明ではないと思われます。

何曜日に買うのが良いか？と言われるとその後の日が連続で上昇している木曜日に買って後の上昇の恩恵を受けるのが良いと言うことになるかと思います。

積立て投資

続いて、積立て投資をした場合についてです。

上記のグラフは始値、累計購入金額、毎月１４日に購入した場合の評価残高を表しています。

また、配当金込の評価残高は２０％の税金を配当の際に課税されたと仮定しています。

２０２０年３月３１日時点では配当金を考慮しない場合投入資金に対して１８．８０％の利益となっています。

また、配当金を考慮した場合の損益は投入資金に対して４１．８６％の利益となっています。

リートは直近での値下がりがきつく、２０２０年３月２３日に配当金を考慮しない場合－２．９９％の損失となっていますがすぐに戻している形です。

１０年以上積立てていて、損失になったところを見てしまったら少し焦って狼狽売り等してしまっているかもしれませんね。

積立て投資（配当金再投資）

続いて、積立て投資で配当金を再投資した場合についてです。

上記のグラフは、始値、累計購入金額、毎月１４日に購入した場合の評価残高を表しています。

２０２０年３月３１日時点では投入資金に対して４４．７０％の利益となっています。

配当金を再投資しているため、投入資金は単純に積立てを行った時の１２５％となっていますがパフォーマンスはパッとしない感じがしますね。

配当金を再投資しなかった場合と比べ２．８４％しかパフォーマンスの増加がありません。

資産を増やすには配当金は再投資する方が良いです。

ただ、之をみると配当金はお小遣い等で使ってしまって積立て投資を続けるモチベーションを保つ為に使う方が良い感じもします。