３月のコロナショックで、株価もですがJリートも暴落があり配当利回り等を見ると魅力的な水準になっています。
前々から投資の機会を伺っていた方の中には買いたくてウズウズしている方もいらっしゃるかと思います。
この記事では、株式投資もですが不動産投資も行っている者として今は買い場なのか？と言う事を考察していきたいと思います。
Ｊリートとは
まずは、Ｊリートについて簡単に説明です。
Ｊリートとは、多くの投資家からお金を集めて複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。
図ではかなり簡略化していますが、間に投資法人が入る事でそういった事を可能にしています。
多くの投資家から資金を集めるため、借金をして大きな資金がないと買えないということが無く、数万円など少ない資金から購入出来ると言うメリットがあります。
また、証券市場に上場されているため明日お金が必要といった時に直に現金化出来ると言う点もメリットになります。
実際の不動産ですと、売り急いでも数ヶ月かかったり相場よりも安く買い叩かれる事もありますがそういった事がありません。
逆にデメリットとしては、基本的にレバレッジがかけにくいと言う事があります。
現物の不動産では、1000万円の元手で1億円の物件を購入する等ということも出来、それで元本に対する利回りを高くすることが出来ると言うメリットがあります。これは、現物不動産を所有する際の最大のメリットですね。
しかし、Ｊリートではかけられるレバレッジは最大でも信用取引の範囲内に限定されてしまいます。
また、投資法人を介しての商品となるため、投資法人が倒産してしまう事もＪリートのデメリットとなります。
日本では、2008年10月9日にニューシティ･レジデンス投資法人という所が実際に破綻したということがあります。
この時は、他の会社が運営を引き継ぎ完全になくなるということはなかったですがこれから先そういう事がないとは言い切れない部分もあります。
ただ、株式会社などと違い実際の不動産をもっている為、何らかの事情で物件が崩壊して保険の適用も出来ないなどという事がないと価値がゼロになるということはないかと思われます。
現在の状況
続いて、現在の状況についてです。
上記は、過去半年（2019年11月5日から2020年4月30日）の東証REIT指数の推移になります。
2020年3月の頭ぐらい迄、大体2,100から2,200位の値で推移していましたが2020年3月19日に1,138.04まで売られた後今は1,500から1,600ぐらい迄戻しています。
一時的に半値ぐらいまで売られた後、戻したかな？と言うかたちですね。
半年前と比べるとかなり割安な感じになっていることは間違い無いです。
続いて、配当利回りです。
グラフはJ-REIT.jpというサイトからの引用になります。
現在5%まではいきませんが平均で5%弱の配当水準にまでなってきています。
過去10年でみると2011年頃は6%を超える配当水準にあったためもう少し上がりそうな雰囲気もありますが魅力的な水準ではあります。
続いて、NAV倍率についてです。
このグラフもJ-REIT.jpというサイトからの引用になります。
NAV倍率とは、Ｊリートの価格が今もっている資産を全て売り、借金を返して手元に残る金額の何倍になるかを示しているものです。
株式投資のPBRに相当する指標ですね。
3月末の値が0.94となっており1倍を切っているためこれも買って全て売り払ってしまえば利益が出ると言う数字にはなっています。
暫く、1.2を超える期間が続いており、最近は下がってきていましたが1倍が一つの節目にはなると思われるので魅力的な数字ではあると思われます。
私は、配当利回りとNAV倍率をリートについては常日頃確認しているのですがこのあたりの値は魅力的であることから買ってもいいかなと言う感じもします。
これからの予想
一つは、配当利回りは魅力的な水準にはなっているが、実際にこれから支払われる配当金は少なくなるであろうからこれは注意してみていかなければならないと思っています。
実際、一部のホテル型のリートなどでは配当率が10%を超えているものもあるがこれは過去にもとづいたものであり自粛中で観光・旅行も控えられているなかこのあたりが下がってくるのは明白です。
また、オフィスなども現在リモートワークが少しずつ浸透している事で大きなオフィスは必要ないと言う企業が増えることも予想され、これらの賃料も下落する可能性も大いにあるかと。
今の自粛が何時まで続くか分からず、又来年もコロナの影響があるかもしれないと考えるとホテルや飲食業など今大きな影響を受けているところは続けられるか、仮に続けられても止めようと言う気にならないかと言う点も気になります。
不動産の価格も、これから下がっていくだろうと思われます。
現在テナントでは営業が出来ないため家賃が支払えない、住宅も自宅待機になってしまったため家賃が支払えないと言う方がいらっしゃるかと思います。
その時に、大家さんがある程度の資産をもっており今の時期は仕方が無いよねと減額出来ればよいのですが…
例えば銀行から借り入れをして賃貸業を行っている場合、減額するとそもそも銀行への返済が出来なくなり最悪その物件を競売で売らなければならないというケースも出てくるかと思います。
その時に、高い値段で取引されることはないはずです。
現金をもっている方は自分が思うぐらいの利回りが得られる金額までしか指値をしないでしょうから高く売買することはないでしょう。
また、融資をうける場合も、融資の条件が今は厳しいだろうためかなり魅力的な価格でないと融資自体を受けることが出来ないのではないかと思われます。
コロナでの自粛がどの位の期間になるかなどよめないところもあるため分からないことも多々あります。
しかし、不動産の価格が下がるであろう事はほぼ確実でありＪリートもまだ完全にはこの先の事を織り込めて無いのではないか？２番底がこれからある可能性もあるのではないか？と言う感じがします。
4月の株価などをみているとバブルになっているのかと言う感じで上昇しているところもあるため、もしかするとこのまま上昇するかもしれませんが…
この先どうしていくか
私個人でいうと、余裕資金のうちごく一部でＪリートの試し買いをしている状況です。
ただ、3月17日にこれは急落が酷すぎると少し試し買いを行い、その後は手を出していません。
おそらく、これからの経済の見通しは暗いだろうと考えてはいますが、株価と経済の状況が必ずしも一致するわけでもないため余りにも酷い急落等があったときは、少し買っておいた方が後で後悔がないかなという考えからです。
ある程度の余裕資金を現金でもっている方は、急落するようなことがあればその時に少し買うのはありかと思います。
また、「オススメの積立投資の開始時期」という記事で検証してみましたが積立投資を行うのであれば、仮に今が高値のタイミングでも取得単価はかなり抑えることが出来る為いつ始めても良いかと思います。
また、相場の格言に『頭と尻尾はくれてやれ』と言う物がありますが、コロナの騒動が落ち着くまでまってから買うようにしても遅すぎるという事にはならない。
底値を拾えない程度の損失しか無いとは思われます。
そのため、コロナが落ち着くまで待って買い始めるのもありような感じがします。